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      前 言

      ABOUT THE TOWN

      小鎮的崛起,是后地產時代人們對美好生活的重新暢想,也是未來生活方式和社群結構變革的載體。小鎮本身即是逆城市化發展下的產物,在發達國家富人搬出城市,中產選擇在城市工作,在郊區生活,人們逐步從對物質的追求,發展到對身體健康和精神富足的追求。隨著中高端人口的聚集,產業也逐步“下鄉”,產業化和城鎮化在郊區展開。在房地產存量時代到來的時刻,中產階級的心靈覺醒,是小鎮創造“增量世界”的源動力。

      近年來,特色小鎮項目逐漸落地,開始進入成熟期。地產引領下的特色小鎮,從造夢想的1.0模式,造情懷的2.0模式,到如今進入造生活方式的3.0模式!感℃偂挂渤蔀橐环N城市化進程中的模式,連接起自然與城市的生活。




      產城概念的衍生


      在地城市化是在本地完成農村向城鎮的轉變。即在原有居住地通過發展生產和增加收入,完善基礎設施、增加工作崗位、提高生活品質、改變本地人的生活方式,甚至吸引外地人來此生活。

      在“在地城市化”下城鄉二元破局的趨勢,和“逆城市化”下郊區大盤的需求之上,小鎮形成了一種城鄉二元結構的修復模式,也形成了城市化發展哲學的一種思考。

      在地城市化中有三個關鍵字:地、城、市,地即“土地”,城即“城鎮”,市即“產業”,三者緊密結合達到可持續發展。即小鎮以土地價值為基礎,承載城鎮空間,發展產業經濟,達到產業、城市、人之間持續發展的模式。

      在地城市化趨勢及“大產城”的發展下,小鎮的概念被放大,城市和鄉村的邊界因為生活方式的融合逐漸模糊,小鎮的空間形態演變為一種社會需求的載體,我們將其定義為“產業復合”。




      卓時水石建立系統性產城項目設計能力


      小鎮類項目的規模較大,涉及到的各項要素也十分復雜,由合作模式帶來的“甲方”的構成也較為多元。復合式的項目內容帶來復合型團隊合作要求。

      復合式項目對復合型團隊要求

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      設計團隊需具備定位策劃、規劃、建筑、景觀、室內及其他專項的一體化復合設計能力,能夠根據不同訴求方(政府方、代建方、土地方、合作方等)的問題,結合社會層面、市場層面、產品層面的綜合性思考,提出解決策略。

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      我們將小鎮類的項目分為兩大類:結合存量再生的文旅地產,以及結合地產開發的文旅小鎮。

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      針對這兩大類小鎮項目,卓時水石已經擁有諸多設計實踐,在應對差異化、復合化的小鎮設計中積累了豐富的設計經驗,并形成一定的設計方法總結。

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      丨ZWA近年小鎮項目分布




      研究邏輯及設計方法


      四條邏輯線
      基于收益的財務模型邏輯

      以地產開發的收益模型思考小鎮可持續發展的生活服務能力。

      基于歷史文脈的價值邏輯
      以場地的文化價值挖掘與判斷思考小鎮的文化品牌價值塑造。

      基于自然資源的價值邏輯
      以小鎮選址及自然條件思考小鎮規劃與自然資源的適配關系。

      基于城市空間的價值邏輯
      以上位規劃條件及場地土地評價思考小鎮的產品與空間布局。

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      關注五個維度的設計方法

      綜合考慮政府、企業、社會的三方訴求,通過對文化、自然、空間、產業、土地五個維度的梳理,聯動土地開發模式的思考,形成更有利于實際操作和后期運營的項目定位研究思路。

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      規劃設計的邏輯


      「小鎮」應當是一個有機生命體,具有不斷運行發展的生態系統,設計是基于小鎮生態系統的生活場景塑造。我們對小鎮的規劃設計(生長)歸納為四個層面:

      媒介vs尺度  &  核心區vs街區

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      丨小鎮的生長邏輯


      回到城市的起點,通過中西方城市脈絡與格局的機理研究,會發現很多共通且有意義的特點。


      01.

      媒介 | 因水而生,觸景生懷


      ”小鎮的山水田林擁有原生力,
      使生活在其中的人們形成特定的生活方式。



      ● 水與“市”

      在阿姆斯特丹城中游歷就會發現,這是個與水共融的城市。發達的水網構建了小鎮的聚落形態,營造出“倚水而居、伴水而樂”的生活方式。

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      不同尺度的水系,衍生出不同的臨水界面與空間,成為不同格局生活方式的載體。

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      宜興丁蜀小鎮是中國紫砂壺之鄉,山與水成就了盛極一時的紫砂產業。山成為紫砂泥料來源與燒制之地,水成為紫砂壺向外運輸的交通通道,山水賦予了小鎮生息的源泉。

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      ● 水與“式”

      荷蘭羊角村水網發達,這源于18世紀當地工人挖掘泥煤形成溝渠,日積月累形成河流。村內沒有公路,居民出行大多依靠船只,各島嶼由100多座木質小橋連接,處處水波蕩漾,似如夢如幻的世外桃源。

      這是一種人工創造的生活美學,媒介賦予了居民生活方式的改變,曾經的沼澤地成了游人如織的童話世界,曾經的勞作成了從早到晚的安逸祥和。

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      建筑的生長與建造方式與媒介密切相關。

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      ● 因水而生,因市而興

      以往的聚落,通常是依水成街,因河成市,逐漸帶來村落聚集。沿河街道縱向擴張,背河的生活次街出現,使生活范圍不斷擴大,逐漸構建成小鎮的聚落形態,內生出豐富多樣的小鎮生活。

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      丨水系—教堂—廣場—城市街區(西方)
      丨水系—祠堂—古井與大樹—街巷—聚落(東方)



      02.

      尺度 | 倚眼而聚,交織縱橫


      ” 小鎮漫步,

      或大或小的尺度鏈構成小鎮公共空間的直觀體驗。


      ● 多元尺度的生活美學

      探訪瑞士蘇黎世老城的街道后,我們發現人們的公共生活不再是以廣場為重點,而是漫布到街頭各個角落,街心的酒吧咖啡座、水岸邊的街廊等街頭小景,為城市注入了靈氣。

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      另一方面,街道也容納了電車、汽車、自行車、步行四位一體的交通功能,尺度的多元化豐富了交通方式的組合,并通過尺度不一的鋪地材質限定了各交通使用空間,展現了富有人情味的街道美學。

      不同尺度的城市街道,形成不同空間構成的商業和交通組織模式。

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      ● 與尺度相關的生活模式

      在上海泗涇古鎮項目中,通過研究古鎮原始街巷空間尺度,以及不同尺度下街道空間承載的不同功能,在設計中結合古鎮三種不同生活方式——繁華商街生活、街巷里弄生活、倚水而居生活,還原古鎮“百業輻輳,戶口繁盛,街巷縱橫,橋梁相望”的傳統生活。

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      ● 尺度鏈

      在一條線性的街道里,我們往往能記住一個空間,是因為這個空間里存在“眼”。它在西方小鎮里,可以是一口噴泉、一個教堂、一個廣場,在東方小鎮里,它可能就是村口的大樹、一口古井、一座牌坊或是一座塔!把邸背蔀榱诵℃偵畹挠洃淈c,編織了小鎮的日常故事。

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      丨西方小鎮的“眼”

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      丨東方小鎮的“眼”



      ● 模數研究

      研究尺度的意義在于將小鎮的不同生活方式進行數據化呈現。不同尺度的廣場、庭院、街道承載的是不同的生活模式,將這些生活模式進行數據化歸類總結,因而能讓設計更具還原性。

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      03.

      核心區 | 由點及面,多元復合

      ”核心區不一定只是商業,
      是社區交流的空間場所,
      是「小鎮」生活方式的集中體驗。


      ● 帶動城市生長


      瑞士盧塞恩老城的城市蔓延是由三個點狀空間帶動的。由水塔花橋廣場聯合教堂廣場和碼頭,形成了一個三角狀的線性空間,從而由一個700㎡的廣場帶動了一條350m的街區及其組團的生活。

      中國安慶,其當時古城的生長邏輯具有一定相似性。一條倒趴獅街為輻射核心,串聯起了一個“L”型街區,繼而不斷往外延展,整體帶動了36.5萬㎡的老城生活。

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      瑞士  盧塞恩 Vs 安徽   安慶古城  

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      ● 核心區肌理再造

      核心區是小鎮公共空間的核心展現,它的空間肌理是整體小鎮的縮影。

      在大連魯能金石灘瑞士小鎮的設計中,總體定位為瑞士文旅小鎮,小鎮整體空間肌理還原了瑞士小鎮的街區形態。在其中核心區英迪格酒店的設計上,也經歷了由一開始傳統的軸線儀式感的空間形態,到充分融入街區肌理的過程。

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      ● 小鎮中心的差異化

      作為小鎮公共生活的核心容器,對應不同類型的小鎮,小鎮中心有著各異的受眾人群及消費方式,在業態內容、比例、分布上必然會呈現出差異化。

      對典型開發類小鎮的核心區內容研究:

      ▽ 康養小鎮標桿——烏鎮雅園

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      ©總圖來源網絡

      ▽ 杭州桃李春風

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      ©總圖來源網絡

      ▽ 農業小鎮標桿——春風長樂

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      ©總圖來源網絡


      04.

      街區 | 萬井千坊,親仁善鄰


      ”街巷是小鎮文化的發生器,
      更是鄰里精神的庇護所。


      ● 街區肌理的共通性

      一個輪廓分明、尺度適宜、密度適當的街區肌理,可以產生宜人的步行空間和舒適的生活圈。研究中西方小鎮的街區可以發現,在城市肌理上具有一定的相似性,街區尺度在3-15m左右,組團尺度在100-300m左右,反映出人在場景空間中的真實感受。

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      ● 鄰里精神


      街巷是生于此、長于此的人們對于文化記憶的一種體認與傳承,如《全唐文》描繪了一種過去市井坊街的生活圖景,是有序而祥和的。小鎮街區是對這樣生活的情景復刻,不僅僅是滿足街坊的基本功能,更重要的是對鄰里關系的重構。

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      總結:

      作為小鎮建設的重要參與者,我們從媒介、尺度 / 核心區、街區四個維度去思考小鎮的生長邏輯。以上的城市案例并不全面,但都是我們實地參與了考察、研究或參與了規劃設計的代表性典型。

      媒介與尺度反映了小鎮生態要素與其衍生出的公共場景;核心區與街區反映了建筑聚落與鄰里生活的核心體驗。

      我們認為,公共空間的尺度和場景營造,以及與之相關的“路徑”的內容體驗度,構成了小鎮生活的核心。

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      三個與之相關的設計實踐


      土地(載體)—— 日照鳳凰灣

      以挖掘建設用地價值與規劃空間布局聯動思考的模式,形成土地價值與小鎮開發的平衡。

      ● 小鎮選址考量

      在小鎮項目選址中,綜合城市、交通、生態、地塊、規模五個方面進行考量,挖掘小鎮的內在屬性,建立與設計的連接。

      城市層面:
      以三梯隊為考量標準:一線城市1-2小時車程范圍、新一線城市30-60分鐘車程范圍、二線城市10-20分鐘車程范圍;

      交通層面:
      以現狀交通優勢為考量標準;

      生態層面:
      以自然、文化資源為考量;

      地塊層面:
      以1000-1500畝的建設用地及不低于1000畝的可流轉用地為考量標準;

      規模層面:
      以1平方公里開發建設帶動3-5平方公里為考量標準。

      小鎮選址總體原則及策略

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      ● 從規劃的空白到建設用地的系統性梳理

      日照鳳凰灣基地研究范圍約3.8萬畝,其中水域面積2600畝,場地擁有“大山大水”的原始場境。在規劃條件為零的條件下(只有建筑用地總量指標,沒有具體的地塊紅線),我們需要從源頭開始對土地進行梳理。

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      丨概念階段規劃總圖

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      丨基地印象


      選地:

      在對場地的進行全面理解之后,建筑師根據現狀村莊、水系、水庫淹沒線范圍、農林地范圍、生態通廊等多角度綜合分析,得出了針對場地的選地建議,形成了用地“從無到有”的過程。

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      丨坡向及坡度分析

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      丨水文條件分析

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      丨美景度及建設適宜度分析

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      丨選地策略


      劃地:

      在片區組團規劃中,設計師遵循幾個原則:

      “化整為零”,將建設用地分散于山水環境之中;
      “化零為整”,保持“大山水”的完整性和連續性;
      “邊長最大化”,加大單地塊與山水的接觸面,向外借勢山水。

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      通過小組團的合理尺度研究,在對一期用地的設計上,我們依舊遵循“山水大勢”的原則,控制建筑的組團尺度,將山脊、山澗等景觀體系保留并呈現,建筑空間融入山水格局;同時“消隱”紅線,將外圍大山水融入場地之中,形成大山水格局。

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      丨概念總圖

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      丨組團規劃結構


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      示范區的設計也是“巧于因借”,向內挖掘場境,向外借勢山水。對岸觀建筑呈依山傍水的舒展之勢,在內望遠端呈山高水長的宏大之態。

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      丨總平面圖

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      丨效果圖



      業態(內容)—— 宜昌南靈小鎮

      結合市場層面充分思考的小鎮運營版規劃設計模式。


      ● 業態與形態的彈性設計

      綠城宜昌南靈小鎮整體定位為文旅小鎮,商住比3:7的規劃條件對后期可持續運營構成較大壓力。因而設計師在項目整體規劃及產品設計上均引入了彈性策略,讓商業更具有可變性,拓展了生活方式的更多可能性。

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      規劃層面,最大化沿景觀界面以及重要的旅游節點布置商業功能,點亮柏臨河,游覽路徑同時也是商業動線,保證了未來商業界面的價值。先期控制商業配套的比例,同時每個組團均預留向內滲透的街巷及軸線,預留商業拓展的可能性。

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      產品層面,單體內部空間的靈活可變,保證了未來商業業態的靈活適配。同時,建筑單體的組團化,進一步提升了未來相對大型業態的可適配性。

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      丨彈性業態下的產品策略

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      丨控制核心業態,引導彈性業態

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      丨產品設計



      ● 結合運營端的規劃思維

      ▽ 業態層面“施工圖版”的概念規劃

      宜昌南靈小鎮獨特的山水因素為文化風景的話題性營造提供了可能,那么后期運營尤為重要。在策劃規劃階段即對接運營,將前期產品設計與后端招商業態的落位捆綁,減少后期改動性的同時提升運營的實際可操作性。

      ▽ 示范區的設計依然延續幾個重要原則:

      1. 選擇最重要的景觀要素,用場景營造形成“大示范區”的概念,而建筑本身選擇輕投入;
      2. 售樓處本體建筑控制體量,但設計體現較大控場能力,借助山水格局將建筑“做大”;
      3. 先期選擇彈性產品,結合具體的業態植入落地研究,形成生活方式的體驗展示,后期具備轉化銷售的可能性。

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      丨宜昌南靈小鎮示范區設計草圖

      對小鎮業態及品牌數據進行研究,根據小鎮的業態匹配度引入特色業態,結合門店實際操作要求進行適配,初步估算價格投資及可操作性。

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      設計師在先期即考慮落位的可能性,這對小鎮商業設計團隊的復合能力提出了更高要求,品牌資源庫的積累也成為了后續項目的強力支撐。

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      丨宜昌南靈小鎮首開區業態落位分析

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      丨宜昌南靈小鎮意向業態調研匯總


      卓時水石通過對多年參與的不同類型小鎮的用地、建筑、業態內容進行大數據積累發現,業態內容隨著小鎮類型的不同產生變化,但同一類小鎮業態配比仍在一定的比例范圍,這對之后的小鎮設計中的業態合理性提供了參考。這也是我們一直強調的公益性內容、半經營性內容、經營性內容的經驗比例與平衡控制。

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      丨近期項目用地 / 功能占比一覽


      形態(空間)—— 青島桃李春風

      平衡開發產品價值與建筑空間形態的營造設計思考。


      ● 小鎮形態的生成與精細打磨

      青島桃李春風項目位于青島市西郊的水庫邊,設計規劃了5500畝田園山水小鎮。規劃設計由水這一核心媒介開始,塑造了具有內聚和連續性的小鎮肌理,營造田園小鎮生活場景。

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      丨以中央水庫為媒介,串聯起小鎮生態畫卷

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      丨營造合理的小鎮街區及尺度,塑造具有溫度的鄰里氛圍


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      示范區在整體規劃設計中體量不大,但它是小鎮未來生活的核心展現,設計以“祓園十景”塑造出處處有情、面面生意的空間感受。

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      丨示范區場景設計草圖

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      丨示范區實景  ©直譯建筑攝影、一勺景觀攝影

      鄰里街巷空間收放相間,復合型的街巷滿足車行區域、步行區域、植物帶的需求。設計將人行巷道控制最小4m,人車混行的巷道尺度拓寬至8-10m。在保證高效使用的同時,又存有模糊性和交疊性,創造出多種多樣的可能性。

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      ©直譯建筑攝影

      每個核心地塊,都會經過多輪設計形態的比選與研究,由街巷、尺度,核心區、組團的設計原則出發,平衡開發利益與規劃形態,形成最終的場景塑造。

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      ● 中式的經驗積累

      綠城藍城系的中式產品,如桃李春風、十里風荷、江南里等,多取法于江南民居《營造法原》,用現代工藝結合局部《則例》進行打造,在控制成本的同時更適應現代化建造模式。

      卓時水石也經過多個小鎮類項目的建筑積累,對中式產品系列的成本體系、營造方式、立面品控形成了一定積累。

      ▽ 不同地域下的中式營造經驗

      在對青桃的中式建筑營造過程中,對于起源于江南杭州的“桃李春風”小鎮品牌的發掘,不只拘泥于傳統桎梏,而是需要區別并聯系基于南北方地域及氣候帶來的差異性。

      為應對更加寒冷的北方氣候,建筑保溫材料的厚度達到130mm,對原本成熟的空間尺度提出了挑戰,如戶型的開間尺寸、院子寬度等都需要調整。

      墻垛墀頭的實際位置,會因為保溫材料厚度,在施工中需要偏移固定,才能達到與外墻平齊的效果,保證視覺上檐口部位的舒展與輕巧。

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      ©一勺景觀攝影

      在設計及建造過程中,卓時水石的建筑、景觀、室內及專項團隊協同設計,團隊的復合化也在這里得到了充分的體現。中式營造具有的人工設計依賴性使現場設計監管尤為重要,建筑師需要在現場協調各方進行設計修改及復核,對場景設計、尺度設計及施工細節等進行打磨,保證設計的完成度。

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      丨設計營造——小鎮示范區現場復核及設計修改

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      丨現場復核,保證施工與設計的契合度

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      丨合院建成實景  ©直譯建筑攝影、一勺景觀攝影





      后記


      在西方,小鎮是一種日常的生活狀態,而在東方它是一種生活追求和精神追求的社會化呈現,不可避免地被帶有了地產的語境!霸O計的價值在于提供更美好的生活方式”,在地產邏輯下的小鎮規劃設計,本質也是滿足中國人骨子里對美好生活愿景的想象。

      在城市開發、在地城市化背景下的文旅、產城規劃,也需要在地產邏輯下思考最終的價值邏輯:

      新價值體驗-舊價值體驗-置換成本≥客戶價值點。

      文旅/產城項目規劃設計思考第88張圖片

      文旅/產城項目規劃設計思考第89張圖片

      卓時水石會持續關注并研究中國城市化進程中的規劃設計哲學,我們也希望通過我們的設計,創造更美好的社會價值:

      · 連接多樣社群,打造城市共同體;
      · 創造更多元的生活方式;
      · 把城市的文明帶給鄉村,把鄉村的自然還給城市。


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